• 房地产开发企业如何获取土地?

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    2019-02-18
  • 文/cabet883亚洲城  殷梦

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    土地对于房地产开发企业的只要性,就等同于弹药对于战士。本文所说的土地,意指国有土地使用权,即房地产开发企业可以通过哪些途径获取国有土地使用权。国有土地使用权在会计处理上,有作无形资产入账的,也有作存货入账,房地产开发企业就是将国有土地使用权作为存货入账,可见国有土地使用权对房地产开发企业的重要性。

    土地市场,根据主体不同,大致可分为三级。一级市场是土地储备中心收纳土地;二级市场则是土地出让或划拨阶段;三级市场则是各主体间土地使用权的流转阶段。本文将从房地产开发企业角度出发,归纳汇总房地产开发企业获取国有土地使用权的途径。

    一、 出让方式

     国有土地使用权出让,可以采取协议、拍卖、招标、挂牌出让四种方式。

    (一)协议出让

    协议出让国有土地使用权,是指市、县国土资源部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。

    根据《协议出让国有土地使用权规范》(试行)第4.3条规定,出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式,主要包括以下情况:(1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地,其工地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;(2)原划拨、承租土地使用权人申请协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;(3)划拨土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;(4)出让土地使用权转让申请办理协议出让,经审查准予续期,可以采用协议方式;(5)法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。即协议出让国有土地使用权,属于招标、拍卖、挂牌出让方式的补充。

    (二)招标出让

    拍卖出让国有土地使用权,是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书,邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。

    (三)拍卖出让

    拍卖出让国有土地使用权,是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。

    (四)挂牌出让

        挂牌出让国有土地使用权,是指市、县国土资源部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。

    二、 国有土地使用权划拨

        划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得国有土地使用权。土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用权者使用的行为。

    国有土地使用权划拨,只能用于:(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地。

    通过划拨方式取得的国有土地使用权,也仅能用于特定用途。房地产开发企业仍可通过特殊的模式,获取划拨国有土地使用权,建造特定建筑物(构筑物),通过运营、移交的方式获取利润。

    三、国有土地使用权转让

        国有土地使用权转让,包括出售、交换和赠与。

        国有土地使用权转让,系指国有土地使用权人将国有土地使用权再转移的行为。国有土地使用权转让需满足以下四个条件:(一)持有县级以上人民政府颁发的《国有土地使用证》,有地上建筑物、其他附着物的,还应有相应的权属证书;(二)已按出让合同约定的条件和期限完成了开发建设项目总投资额(不包括出让金)或建筑总面积的20%以上,属成片开发经营的土地,形成了建设用地必备的基础设施和其他条件;(三)符合法律法规的规定和土地使用权出让合同的约定;(四)享受减免地价的用地,经土地管理部门批准,并补足了出让金。

    四、土地租赁

        国有土地租赁,是指县级以上人民政府将国有土地在一定期限内出租给土地使用者,由土地使用者支付租租赁金的行为。

    此外,根据《陕西省国有土地使用权出让和转让办法》第二十条的规定,通过出让取得土地使用权具备:(一)持有县级以上人民政府颁发的《国有土地使用证》,有地上建筑物、其他附着物的,还应有相应的权属证书;(二)已按出让合同约定的条件和期限完成了开发建设项目总投资额(不包括出让金)或建筑总面积的20%以上,属成片开发经营的土地,形成了建设用地必备的基础设施和其他条件;(三)符合法律法规的规定和土地使用权出让合同的约定,三个条件,可以出租、抵押。

    也就是说,通过租赁取得国有土地使用权,既可以从县级以上人民政府租赁取得,也可以从现有国有土地使用权人处以租赁方式取得。

    临时占地租用国有或农村集体所有的土地,也可采取租赁的方式,但因为其期限较短,与前述办法所称的土地租赁不同,此处不过多阐述。

    此外,根据《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》的精神,目前仅在部分省市试点,尚未在全国范围内实行,本文也不过多描述。

    五、合并、收购

        通过企业合并、收购方式取得目标企业股权,从而间接取得目标企业名下的国有土地使用权,并非严格意义上的国有土地使用权流转,因为国有土地使用权主体并未发生变化。虽然土地使用权转让将导致契税、土地增值税以及所得税等税费的发生,但通过企业合并、收购方式过去目标企业股权,再以企业国有土地使用权作实物出资,设立新的企业,可享受一定的税费减免。因此,这种方式也是土地市场上经常被采用的手法。


    编辑:殷梦   黑龙江大学硕士

    专业:法学


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