• 法律是如何规定开发商逾期交房的违约责任?

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    2019-02-25
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    文/cabet883亚洲城 刘晶晶

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        违约金,是指合同当事人预先设定的或法律直接规定的,在一方不履行合同时给付另一方一定数额的金钱。违约金具有补偿性特点,并兼有一定的惩罚性。《合同法》第114条第2款规定:约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此,若主张违约金过高或过低时,可以违约造成的实际损失作为要求增加或减少违约金的法定依据。

    损害赔偿金,是指一方当事人因不履行或不完全履行合同法义务而给对方当事人造成损失时,按照法律和合同的规定所应承担的损害赔偿责任。损害赔偿责任原则上仅具有补偿性,以惩罚性为例外。《合同法》第113条第1款规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失,法律对于违约金与损害赔偿金能否并用没有明确规定,但对超过违约金部分的损失,可以由损害赔偿金补充。通过上述法条可以看出,违约金是事先双方约定好的,违约金的适用前提是对方的违约行为,其目的在于避免举证后期发生违约时难以举证的实际损失,当然,若当事人只是约定了实际损失赔偿的计算方法,则受害人还应当证明损失的存在。而损失赔偿,是指因违约方的违约使受害人遭受的全部损失都应当由违约方负担,包括实际损失和可得利益的损失,其目的于弥补受害人遭受的全部实际损失,但此时的损失必须是现实存在可以量化的利益。

    商品房买卖合同系合同法分则规定的一种买卖合同关系,商品房买卖合同的违约责任也应当符合合同法对于上述违约责任的规定。按合同约定的交房日期,开发商逾期交房,购房人可以解除购房合同,也可以继续履行合同,不管采取何种方式,开发商均应承担合同约定的违约责任。商品房买卖合同中有明确规定约定违约责任的,开发商按照合同约定承担违约责任;若合同中没有明确规定违约责任的,购房人可要求赔偿因违约所造成的实际损失,实际损失的计算方法有以下三种,若合同中约定因违约产生的损失赔偿额计算方法的,可按照这个计算方法进行计算;若合同中也没有约定因违约产生的损失赔偿额计算方法的,可以凭借相关的款项单据,书面证据来佐证,达成双方协商一致;若双方就实际损失金额,不能达成协商一致的,可以参照最难高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明第17条损失赔偿额的计算标准,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

     

    编辑:刘晶晶   西北政法大学硕士

    专业:法学



     

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