• 购房相关法律风险需知

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    2019-02-27
  • 文/cabet883亚洲城  杜晨恺

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    在中国人的传统观念里,先“安居”才能“乐业”。所以购房对于广大百姓来说都是一件大事。但任何买卖都存在风险,房屋买卖也不例外。房屋买卖存在哪些法律风险?购房人如何规避这些风险?本文将一一展开先容。

    一、房屋买卖存在哪些风险?

    1、开发商故意隐瞒“五证”不全等事实,对外销售期房

    根据法律法规规定,商品房预售应取得“五证”,即土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证。但实践中,部分房地产开发商为解决自身资金问题,在仅取得“四证”甚至“三证”、“两证”的情况下就采取“团购”、“认购”等各种形式开始对外预售。这种情况将可能导致认购协议无效或无法办理网签。因此购房人在签订购房协议前应主动要求查看开发商资质及“五证”获得情况。

    2、商品房购房协议存在格式条款,对购房人不利

    根据相关法律法规规定,购房协议应当在售楼处进行公示,但实践中大部分开发商并没有将购房合同进行公示。绝大多数购房协议都是由房地产开发商统一提供,且不能进行修改的。这其中就会存在一些对购房人不利的“霸王条款”,例如违约责任部分不对等、延期交房可以免责、解除合同定金不予返还等。因此购房人在签订协议时不要轻信购房置业顾问作出的口头承诺,还是应当认真阅读合同条款,必要时也可以请律师进行见证。

    此外,在开发商存在以下几种违约情况时,购房人均可以要求开发商退还购房款:第一,擅自变更规划设计;第二,恶意隐瞒事实导致购房人购买“五证”不全的房屋;第三,办理房屋所有权登记期限届满后超过一年还不能办理房屋所有权登记;第四,房屋误差面积超过3%;第五,房屋主体质量不合格影响居住使用;第六,房屋存在抵押情况或存在“一房二卖”情况。

    3、二手房买卖存在的法律风险

    对于存在以下情况的二手房,是不能购买的:1、司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;2、依法收回土地使用权的;3、共有二手房,未经其他共有人书面同意的;4、权属有争议的;5、未依法登记领取权属证书的;6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;7、列入动拆迁范围的;8、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形(比如禁止城市居民购买建在农村集体土地上的小产权房)。因此购买二手房时,首先需要确定该房屋是否允许出售,其次要确定房屋所有权是否真实、完整、有效。最重要的是在签订房屋买卖协议后需要到房屋所在地的房管局办理已购住房出售登记、过户登记及缴清税费等一系列手续,确保房屋真正过户到买方名下。

    编辑:杜晨恺  西北政法大学

    专业:法学



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