• 开发商承诺的“学区房”不能兑现的行为如何定性?

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    2019-04-30
  • 文/cabet883亚洲城 陈琳

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    现如今,很多的家庭为了孩子能够便捷读书、享受优质的教育资源,会选择购买学区房。因此,学区房成为一些开发商的一个促销手段,学区房的价格普遍高出其他房源的很多。但是,在实际的交易过程中,由于商品房买卖合同均是由出卖人提供的格式合同,销售广告和宣传资料中的一些具体确定的说明和允诺内容不能协商一致写入买卖合同之中,便出现了很多打着学区房虚假广告进行售房的市场乱象。最终,有些打虚假广告的开发商对其前期承诺的“学区房“有关事项不能兑现。针对此种现象,应如何定性?

    一、相关司法判例的判决倾向

    1、开发商在销售广告、宣传资料中就商品房开发规划范围内的相关教育优惠措施所作的说明和允诺具体确定,对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,购房者基于对此的信赖才购房的,该宣传内容应当视为要约,开发商违反的,应当承担违约责任。

    2、开发商在商品房销售广告和宣传单中有关“买房读名校”的承诺具体明确,对购房人是否订立商品房买卖合同及房屋价格产生了重大的影响,因此该承诺应当视为合同内容的一部分,对开发商应当具有法律约束力。

    3、开发商在报纸媒体上发布的销售广告下方较为醒目位置印有“学区房”字样的,该广告的内容属于商品房屋相关配套设施的说明和允诺,对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此,该允诺应视为要约,应视为合同内容。

    4、开发商通过有关媒体发布广告宣传的学区不在开发商楼盘的开发规划范围之内,且购房者也未能提供证据证明该开发商宣传的学区对于双方合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响的,该广告宣传内容不能视为要约。

    二、现行法律的有关规定及争议点

    根据《合同法》第15条第1款规定,要约邀请是希翼他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

    对商品房的商业广告的内容在原则上应认定为是一种要约邀请,更不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。

    但在在实际生活中,对此不能一概而论。如果一些出卖人在销售广告和宣传资料中对商品房及相关设施所作的具体明确的说明和允诺,如小区绿化率70%、有健身房、游泳池、一梯两户等内容,就应具体问题具体处理。

    根据《合同法》第14条的规定:要约是希翼和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。在实际生活中,买受人往往也正是基于出卖人在宣传资料中对房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺才决定购买房屋的。该种具体说明足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同的,此时,买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化,形成对买受人的要约,买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。

    据此,买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺,符合以下三个条件的,即可视为要约:第一,该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如,广告称房屋为混凝土结构、居住区绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等,对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外。第二,对房屋的说明和允诺应具体确定。如小区绿化率达到80%、每单元配有日本原装三菱电梯两部等。第三,该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的,即使该内容未订入商品房买卖合同中,也应视为合同内容,出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的,应承担违约责任。

    这样不仅符合《合同法》的规定和客观实际,也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为,建立维护市场诚信制度。而缔约过失责任虽可对买受人给予适当的补救,但对买受人遭受的信赖利益损失无法计算,司法实践中难以操作,极易造成权利滥用和法律适用的不统一,也不利于对买受人合法利益的保护。

    故此,商品房销售广告原则上为要约邀请,但说明和允诺具体明确并对房屋价格的确定有决定性作用的,视为要约。为保护弱势群体买受人的合法利益,根据《商品房买卖合同说明》规定,即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中,也应认定为合同内容,出卖人违反该内容的,应承担违约责任。

    编辑:陈琳 西安财经大学硕士

    专业:经济法


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