• 房屋租赁合同常见问题汇总

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    2019-06-05
  • 文/cabet883亚洲城 张亦奇

    房屋租赁合同常见问题汇总

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    租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。日常生活中最常见的即为房屋租赁合同,针对实务中常见的房屋租赁合同纠纷问题,本文将进行汇总解答。日常租赁合同中若遇到相关纠纷可自行查看。

    一、租赁期限

    租赁合同中应约定租赁期限,通常租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期限届满续订租赁合同的,约定的租赁期自续订之日起同样不得超过20年。

    当事人之间未明确约定租赁期限或者约定不明的,双方可以协议补充约定;不能达成补充约定的,可以按照合同条款或者交易习惯确定;如果确实无法确定的,视为不定期租赁合同

    原租赁合同期限届满,承租人继续使用租赁房屋,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

    (提示:不定期租赁合同中,承租人和出租人均可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。)

    二、一房数租如何确定承租人

    出租人把同一房屋出租给多个人(非合租),与多方签订多份租赁合同的,为通常所说的“一房数租”现象。在多份合同均有效的前提下,应当按照下列顺序确定履行合同的承租人:

    (一) 已经合法占有租赁房屋的;

    (二) 已经办理登记备案手续的;

    (三) 合同成立在先的。

    不能取得租赁房屋的承租人可以请求解除合同,要求出租人赔偿损失。

    三、何种情形下享有解除合同的权利

    (一)出租人可以解除合同的情形

    1.承租人未按照约定的方法或租赁房屋的性质使用房屋的;

    2.承租人擅自转租的;

    3.承租人逾期不支付租金的;

    4.不定期租赁合同中,双方均可以随时解除合同,但出租人应在合理期限之前通知承租人。

    (二)承租人可以解除合同的情形

    1.租赁房屋部分或者全部毁损、灭失,致使合同目的不能实现的;

    2.不定期租赁合同中,承租人可以随时解除合同;

    3.因下列情形之一,导致房屋无法使用的:

    (1)房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

    (2)房屋权属有争议的;

    (3)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

    四、承租人优先购买权

    出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人(拍卖出售的应在拍卖5日前通知),承租人享有以同等条件优先购买的权利。

    但如果出租人未通知承租人即出卖租赁房屋的,承租人无权主张买卖合同无效,仅能请求损害赔偿。

    承租人不得主张优先购买权的例外情形:

    (一) 房屋共有人行使优先购买权的;

    (二) 出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

    (三) 出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

    (四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

    五、房屋租赁合同不再履行时的装饰装修费用问题

    (一)未经出租人同意装修的

    承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。

    (二)经出租人同意装修的

    1.承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时。

    未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

    已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

    2.承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时。

    除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

    3.承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时。

    双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:

    (1)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支撑;

    (2)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支撑。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

    (3)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

    (4)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

    4.承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时。

    承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支撑。但当事人另有约定的除外。


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    编辑:张亦奇 西北政法大学硕士

    专业:法学


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