• 关于开发投资总额25%的“法律事务”

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    2019-06-21
  • 文/cabet883亚洲城 李侠

    关于开发投资总额25%的“法律事务”


    土地使用权转让前提是按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地,并具有“完成开发投资总额25%”的要求,本文将对“开发投资总额25%”具体涉及的法律事务做出梳理。

    一、“完成开发投资总额25%”相关规定

    《城市房地产管理法》第三十九条,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:……(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

    《闲置土地处置办法》第二条,本办法所称闲置土地,是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。

    二、怎么认定“完成开发投资总额25%”

    《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》(国土资发〔2008〕178号)规定认定标准中的“总投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额。“已投资”是指土地使用者已经投入用于土地开发建设的资金总额。 《建设项目投资估算编审规程》中价协〔2015〕86号术语规定,建设项目总投资由建设投资、建设期利息、固定资产投资方向调节税和流动资金组成。其中,建设期利息包括银行借款、其他债务资金利息,以及其他融资费用。建设投资是由建设项目的工程费用、工程建设其他费用及预备费用组成。其中,工程费用包括建筑工程费、设备购置费及安装工程费;预备费包括基本预备费和价差预备费。

    《闲置土地处置办法》第三十条,本办法中已投资额、总投资额:均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。

    三、未完成开发投资总额25%的风险

    (一)转让合同效力问题

    《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的说明(二)》(2009年5月13日起施行)第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。

    案例:最高人民法院(2013)民一终字第18号判例,转让土地时未完成城市房地产管理法规定的投资总额25%,不能据此认定合同无效。最高人民法院认为,因‘违反法律、行政法规的强制性规定’而无效的合同,是指违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定,法律、行政法规中的管理性强制性规定不能作为认定合同无效的依据。《城市房地产管理法》第三十九条第二项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条为法律、行政法规中的管理性强制性规定,均不能作为认定合同无效的依据。所以未完成开发投资总额的百分之二十五转让的规定只是管理性强制性规定,虽然违反,但不能认定为无效。

    (二)转让后的转移登记问题

    开发投资总额未达到25%以上进行转让,违反了《城市房地产管理法》的规定,根据《不动产登记暂行条例》第二十二条,登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:(一)违反法律、行政法规规定的……国土资源等行政主管部门在此种情况下无法办理转移登记。


    关于开发投资总额25%的“法律事务”



    编辑:李侠 西北政法大学

    专业:法学


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