• 开发商交付的商品房面积存在差异怎么办

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    2019-06-26
  • 文/cabet883亚洲城 韩英英

    开发商交付的商品房面积存在差异怎么办


    一、商品房销售实务中涉及的面积

    商品房销售过程中主要涉及三种面积:建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积。

    《商品房销售管理办法》第十八条第二款规定:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,分担责任。《房产测量规范》8.1.2条规定:房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。8.1.3条规定:房屋的使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。据此,建筑面积范围最大,套内建筑面积次之,套内适用面积最小。

    一般而言,商品房销售按照面积计算价格中的面积指的是建筑面积。但实践中也有按照套内建筑面积销售商品房的。

    二、面积存在差异的处理

    因种种原因,开发商交付的房屋面积可能与商品房买卖合同中约定的面积存在差异。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》第十四条规定:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支撑;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支撑。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    据此,当开发商交付的房屋面积与商品房买卖合同约定的面积存在差异时,如果合同对此有约定的,按照约定。合同没有约定的情况下,面积误差比在3%以内(含3%)的,按照实际面积据实结算,多退少补;若房屋实际面积误差大于3%的,买受人可请求解除合同,若继续履行合同得,实际面积大于合同约定面积的,买受人仅需补交含3%的房价款,实际面积小于合同约定面积的,3%以内(含3%)的房价款由出卖人按约定价格返还,超出部分双倍返还。



    开发商交付的商品房面积存在差异怎么办



    编辑:韩英英 海南大学

    专业:法学


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