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小区停车位到底该不该收取停车费

文/cabet883亚洲城 李雅洁
    如今几乎每家都有机动车,在购买房产的时候也会考虑到停车位、停车费的问题,很多小区会委托物业进行管理,而大多数物业就会针对小区内的业主收取相应的停车费。这样就有很多小区业主提出质疑了,那么小区到底该不该收取停车费,在小区停车收取停车费合法吗
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 根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的规定,现如今我国已开放住宅小区停车价格。此前,住宅小区的停车费一般都有政府引导价。该通知一出台,改变了曾经小区停车费由政府引导定价的模式,从而引发全国各地停车费暴涨的闹剧。

  根据《物权法》第73条的规定,小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

  74条规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。由此可知,土地使用费收费的法律依据是《物权法》,收费主体是业主。业主可以因车辆占用土地而收取土地使用费。而管理费的收费依据是国务院颁布的《物业管理条例》。

  《合同法》第366条规定,是保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同。寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。

  《物业管理条例》第54条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。由此,物业在征求业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的,车主向物业交纳的是车辆保管费。基于上述小区停车位归属的分析,总结如下:

  在第一种情况下,物业企业是没有权利收取停车费的。因为此时各个车位属于购买或接受赠予的业主所有,停车场内的公共部分属于所有拥有车位所有权的业主共有。

  在第二种情况下,物业企业经过建设单位的授权之后是可以代替建设单位向业主收取停车费的,但此时的停车费标准也不是由物业决定的,由业主和建设单位在合同中具体约定。也可以说物业此时是没有权利要求收取小区停车位费的。

  在第三种情况下,停车场的所有权应归全体业主共有,对于停车场的使用和收费标准由业主大会在管理规定中约定。

  同时,我国《物权法》规定,决定收取小区停车费的权利主体是业主大会或业主委员会。物业企业只是受业主大会或业主委员会委托,对业主停车收取停车费。如因客观原因未能选举产生业主委员会的,可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会职责。因此,社区居民委员会也是决定收取小区停车费的权利主体。因此,如果经过业主委员大会决议同意收取一定标准的停车费。那么,该停车费的收入应该是归全体业主所有,而不是归物业企业来随着开支。

  综上,“小区停车位属于业主共有或者小区收取停车费的不合法”的说法都是片面的,是对《物权法》的曲解。但物业企业应对停车费的使用情况进行详细公布,这才是消除业主质疑的根本。

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