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自然人借款中签订房屋买卖合同以物抵债是否有

 

/cabet883亚洲城  冯薇

案例:

王某与赵某先后签订多份借款合同,王某通过实际出借对赵某享有1000万元债权,月利率5%、逾期月利率15%。债权到期后,因赵某未偿还借款本息,双方经确认,赵某尚欠王某本息人民币750万元。双方随后重新签订了一份商品房买卖合同,约定赵某将其名下的一套房屋出售给王某,上述欠款本息转为已付购房款,剩余购房款265万元,双方约定待办理完房屋过户登记后一次性支付给赵某。后因赵某不配合办理房屋过户,王某向法院提起诉讼,主张双方在借款合同到期后签订的房屋买卖合同有效,赵某不予办理过户登记构成违约。1、请求赵某将房屋过户至王某名下;2、请求赵某支付利息、违约金。一审法院支撑了王某的诉讼请求。赵某不服提起上诉,上诉理由:双方之间买卖合同系借款合同的担保,并非双方真实意思表示,且利息、违约金约定过高不符合法律规定,要求撤销一审判决。法院认为一审判决赵某承担利息、违约金过高,遂改判,并驳回其他请求。

 

律师观点:

本案中双方当事人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形,属于合法有效合同。因为此房屋买卖合同并不是为之前的借款合同作担保,而是借款合同到期后,债务人无力偿还借款,双方重新协商,将之前的借贷法律关系变更为买卖法律关系并不为过,民事交易活动中应当遵意思自治原则,故该行为合法有效。其在房屋买卖合同有效的前提下,由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转化而来,且赵某提出利息、违约金过高,已经超出法律规定的自然人借款利率上限。对双方当事人约定高额利息及违约金,在超出法律规定的范围内无效,但应当认为王某为购房人,赵某未按照约定时间办理过户登记,应视为违约。

相关法条:《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。《中华人民共和国物权法》第186条:抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的说明》中第57条的内容:当事人在抵押合同中约定,债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。

编辑:冯薇

专业:西北政法大学法学学士


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