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特殊涉房案件的实行问题

房产作为个人财产的重要部分,在实行过程中扮演着重要的角色,但笔者发现实践中很多人对于房屋设定抵押后或者出租后进行实行时的相关规定较为模糊,今天将这类特殊涉房案件的实行问题进行汇总,希翼能够帮助到大家。

一、已设定抵押房地产实行应注意的问题

1、实行此类房地产时,首先要查清抵押权人的债权数额,拍卖所得价款在优先支付实行费用、评估费用、拍卖费用和抵押权人的债权后没有剩余的,不得对该抵押物进行拍卖或变卖。否则,既不能使抵押权人实现债权,又对申请实行人实现债权毫无帮助。这种情况下的实行应当禁止。只有对抵押房产的价值大于所担保债权的余款部分,可以作为法院实行案件的实行标的。实行法院对第三人享有担保物权的房地产进行拍卖时,必须通知该第三人,在拍卖公告中声明拍卖物有担保权益的情况。

2、抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种,而且抵押权人要实现抵押权,首先要与抵押人协商,协议不成时,抵押权人只能向人民法院起诉,通过法院实现抵押权,抵押权人并无自行折价,自行拍卖或变卖抵押物的权利。即申请实行人不能仅凭人民法院认定抵押有效的生效判决,自行折价拍卖、变卖抵押物,必须通过向人民法院申请强制实行方式来实现抵押权。最高人民法院释(1998)25批复作了如下说明:“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中,债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现,债务人又没有其他可供清偿的财产时,应当对国有土地使用权依法评估,人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果,将土地使用权折价,经抵押权人同意,将评估后的土地使用权抵偿给抵押权人,土地使用权由抵押权人享有。所以司法实践中,在拍卖抵押房地产时,如确实无人买受,抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折抵债务,抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房地产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续。   3、抵押房地产的查封问题   从我国相关法律的立法精神看,法院可以对抵押房地产采取查封等实行措施。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第102条规定:“人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施,但抵押权人、留置权人有优先受偿权。”最高人民法院《关于人民法院实行工作若干问题的规定(试行)》第40条做出了更明确的说明:“人民法院对被实行人所有的其他人享有抵押权……的财产,可以采取查封、扣押措施……。”这一规定与担保法也并不相违。最高人民法院《关于<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第55条规定:“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者实行措施的,不影响抵押权的效力。”从这一规定可以推定,人民法院可以对已经设定抵押的房地产采取查封措施,只是在最后强制实行时,要考虑抵押权的效力

二、已出租房屋实行应注意的问题

1、法院在采取拍卖、变卖的方式实行此类房地产时,应通知承租人参加拍卖、变卖,以保护承租人的优先购买权利,并在拍卖公告中声明拍卖物上有租赁权的情况,告知竞买人原租赁合同应由竞买人继续履行。在被实行人出租的房地产上又同时设有抵押权时应注意:若租赁权成立在先,抵押权设定在后,新的受让人应继续履行原租赁合同至合同期满;若抵押权成立在先,租赁权设定在后,原租赁合同对新的受让人没有约束力。  2、按照合同法等民事法律关于“买卖不破租赁”的规定,不动产承租人的租赁权具有对抗受让人的法律效力。人民法院在实行不动产时,应当依法保护不动产承租人的合法权益。根据《关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被实行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支撑。但同时,如果案外人与被实行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被实行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支撑。

三、预售商品房实行应注意的问题

预售商品房在尚未取得产权证照时,其权属仍归房地产开发商。当房地产开发商为被实行人,开发的房地产为实行标的物时,对已全部支付或部分支付房款但未取得所有权的购房人权益如何进行保护,是实行实践中亟待解决的问题。根据购房人与开发商合同履行情况的不同,对预售的商品房可做如下处理:

1、如购房人已向开发商付足房款或办理了楼宇按揭手续,虽然此时因种种原因购房人尚未取得房地产权证,但该房屋不能作为开发商的财产予以实行,而可以当做购房人的房屋予以实行。   2、如购房人与开发商仅仅是签订了购房合同,未支付任何对价的,该房屋只能作为开发商的财产予以实行。   3、购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款,且该房屋已交付购房人使用的,该房屋不能作为开发商的财产予以实行,但可以作为购房人的财产予以实行,但实行所得价款应优先返还开发商尚未收取的购房款。   4、购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款,但房屋没有交付的,该房屋可以作为开发商的财产予以实行,但实行所得价款应优先偿还购房人已支付的房款。

编辑:安永

专业:浙江财经大学法学理论专业

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