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借名买房必看!出了钱房子就是你的吗?

        近年来,随着国家加紧对房地产交易管控,热情高涨的购房者在实践中探索出“借名购房”的迂回方式进行房产交易,即借名人通过与有购房资格的被借名人之间约定,以被借名人的名义代借名人购买并办理产权登记,以达到借名人间接占有房产的目的。显而易见,这一行为之下蕴含着一系列重大隐患:借名人与被借名人的约定是否有效,购房后被借名人不履行约定时法院能否支撑借名人对房产确权的请求,被借名人的购房合同是否因为缺乏真实意思表示而无效。本文将在整理目前主流观点的基础上加以分析。

       在借名买房过程中存在两个法律关系:借名人与被借名人的借名合同关系,被借名人与第三人的房屋买卖合同关系。以对这两对法律关系的不同认识出发,形成以下不同观点:

(一) 物权说

       由于被借名人的买房行为建立在借名人的委托上,借名人与第三人之间的买卖合同非双方真实意思表示,据此作出的权属登记因而不具有原因行为的基础,从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致。故而,不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定。为了回归真实权利状态,故借名人你请求确认物权的,应予支撑。

(二) 债权说

       在借名买房中,被借名人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的,并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记,被借名人基于不动产公示取得房屋所有权。不动产登记簿是不动产物权归属的凭证,即不动产登记簿具有推定物权有效成立的证明作用,但如当事人有证据证明物权的实际状态与登记簿记载的状态不符,则可以通过诉讼方式予以变更或要求确认其物权。借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人,没有直接设立房屋所有权的法律效力,借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。但借名人可以依据与被借名人的约定向法院请求被借名人履行合同义务,即行使请求房屋过户的债权。

(三) 借名约定无效,购房合同有效

       根据《民法总则》第一百四十六条关于民事法律行为无效和《合同法》第五十二条关于合同无效的规定,当事人之间通过借名的方式购买房屋,其本质是当事人之间恶意串通,是不表示内心真意的假装实施法律行为的意思表示行为,当事人之间借名购买房屋构成虚假表示,其签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在被借名人名下的行为构成隐藏行为。而虚假行为在此种情况下应被认定为无效,故据此作出的权属登记因而丧失了不动产物权变动的基础关系,从而不发生相应的物权效力。至于被隐藏的行为——借名人买房是否有效,则应根据法律、行政法规的强制性规定加以认定,如不存在无效情形,则借名人确认物权的请求应当被支撑。

(四) 借名约定与购房合同均无效

        2017年8月最高人民法院印发《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》的通知即“金融审判30条”第18条中明确“统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准,引导房产交易回归居住属性。”借名买房行为本身多是出于借名人规避限购政策、信贷政策的目的,其动机往往是投机而非满足住房需求,这明显是与国家稳定房地产市场、保障公民居住权等政策精神相违背的。虽然相关政策性文件并非法律及行政法规强制性规定,但其行为本身具有法律非难性。基于其法律非难性,人民法院或仲裁机构便有了裁判房屋买卖合同无效的理论依据,当然具体是否无效仍需要以实务操作结果为准。以下总结部分相关判例意见:

     (1)(2011)民申字第261号:我国未承认物权无因性,本案中被借名人实际未承担支付房款对价的债务,缺乏物权产生基础;借名买房约定有效,房屋所有权归借名人所有,被借名人不可主张所有权。

     (2)(2015)深中法房终字第374号:借名买房协议有效被借名人应履行过户义务。本案二审判决书判决部分值得大家注意:“于X、李X承认因受限贷政策限制、故借名买房,于X、李X的该行为违反了国家关于限贷政策的规定,但由于贷款银行招商银行股份有限企业深圳分行同意于X、李X一次性还清涉案房产的贷款,并在于X、李欢X办理完毕还款手续后及时注销抵押登记,且于X、李X在深圳市只有一套商品房,根据现行的购房政策,于X、李X具有购买涉案房产的资格,本案已不存在履行上的障碍,原审判决的相关处理并无不当,本院予以维持。”本案借名协议可以履行的前提之一是判决时借名人在原先不具备购房条件的情形已消失,这就提醒大家,一旦涉诉借名协议本身不具备规避限购政策的功能,房屋能不能过户还是要按政策走。

     (3)(2017)京01民终1175号:借名购买拆迁安置房,约定未损害社会公共利益因而有效,被借名人应当履行过户义务。

       实务中,全国各地法院甚至同一法院不同时期都呈现出不同的裁判倾向。总体来说,法院认定借名人与被借名人之间因借名协议而建立债权债务关系。但根据《民事诉讼法》及其司法说明相关规定,主张借名协议存在一方应当负有相应举证责任否则要承担证明不能的不利后果。因此,对存在借名合同的举证是诉讼的关键之一,在(2018)川民申263号、(2016)京01民终6654号、(2017)苏民申2787号等案例中,普遍反映出法院对借名协议是否存在、协议是否是当事人真实意思表示提出较高证明要求。此外,经法院确认债权后,借名人又会面临债权实现的问题,即借名人能否顺利过户取得房屋。此时需要关注房屋登记情况,房屋能过户的前提是房屋目前登记在被借名人名下,否则借名人可能只能要回当时支付的等价房款而非房屋本身,这对借名人来说自然是一大笔预期利益损失。尤其在房屋已被善意第三人取得情况下,借名人的过户请求将难以实现。

       综上所述,真实合法的借名买房协议有效,但对其的证明和实现协议目的往往面临巨大挑战。在此笔者呼吁,让房价“返璞归真”,让房屋回归居住价值,社会大众应当共同努力,切勿图一时利益置身漩涡之中。

 

编辑:成于天  西北大学

专业:金融学



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