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“网签”的法律效力和意义

文/cabet883亚洲城  安永

当下随着二线城市人才吸引力不断增强,杭州、南京、成都、西安等地的房价相应不断攀升,购房相关的法律常识也愈来愈被大众关注,笔者发现实践中许多人对于购房过程中的网签程序并不了解,故特此总结,为大家提供便利。

一、网签的概念和法律效力

所谓网签,是指房屋交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行(住房保障和房屋管理局)备案,并在网上予以公布,用户可以根据网签号对合同进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化,防止“一房多卖”等情况发生。

根据我国《合同法》第十条之规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。在办理网签时,买卖双方在平等、自愿的基础上就房屋买卖相关问题进行协商,双方达成一致后,才能登录交易平台填写信息表,且需填写标的房产的具体情况,并写明交易价款、支付时限等内容,然后才能进行网签。因此,根据《合同法司法说明二》第二条之规定,网上签约购房合同是合同成立的形式,只要网签双方当事人的意思表示真实,内容符合《合同法》对于合同要求的要件,且不违反法律、行政法规的效力型强制性规定,即有效。如果合同条款变更和签订补充协议,应当视为对网签合同的修订,应当以最后签订的合同修订条款和补充协议为准。

二、网签的法律意义

1、审查意义

网签作为房屋过户的前置手续,本质上属于一种行政管理手段,即由房产主管部门针对交易进行初步审查的过程。当交易双方完成网签后,则通常说明房产及交易双方情况基本上没有问题。例如在购房过程中,如果开发商拒绝给购房者办理网签,则说明该项目存有“五证不全”甚至无合法手续等情形。同样对于二手房买卖而言,某些二手房由于购买期限未满两年等原因在上市之时是受有限制的,如有此类原因的则不能办理网签。

2、有效限制“一房二卖”

在发生房价上涨的情形时,若交易双方还没进行网签的话,容易出现卖房毁约后将房屋卖给购房合同外的第三人,甚至先于原来的买方办好过户手续,而此时由于房屋的物权已经完成变动,故买方通常只能追究卖方的违约责任,而无法要回房屋。反之办理网签后,则效果大不相同。一旦办理网签之后,未经买卖双方同意或者人民法院的判决,则网签不能解除。而房子在办理一次网签后没有解除之前,是不能进行第二次网签的。故卖方在网签后,即使想毁约,也不能随意把房子过户给第二个买家。

实践中绝大多数涉及到一方二卖的房屋买卖纠纷,基本都是发生在没有网签之前。而完成网签后,即使卖家因房价上涨后想要违约,并存在不配合贷款、过户、交房等违约行为时,买家也可以从容应对,协商不成,可以到法院起诉,要求继续履行合同、过户,不用担心这段期间房子被再卖给其他人。

3、限购、限贷政策的重要实施节点

近些年来如苏州、西安等多地政府为了抑制房价上涨、稳定房产市场,出台了多项购房资格和贷款等相关限购、限贷政策,此类政策也是影响房屋买卖交易正常进行重要因素。伴随此类政策的出台,网签则具有重要的时间意义,即基本新政策新标准的实施时间,都以网签时间为节点。政策出台前已网签的交易不受影响,反之即使很早就签约,但网签时间晚,也要受新政的影响。例如西安市政府2017年6月28日出台政策: 2017年4月18日以前,在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内,购买的商品住房,自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易。由此可看出购房之日是以网签备案的时间进行界定。

在房价不断上涨的现时条件下,购房者购房时更需注意交易安全,重视网签的重要性,在签订房屋买卖合同之后应及时办理网签以规避法律风险。

 

编辑:安永  浙江财经大学 

专业:法学



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