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乡村别墅——入手需谨慎

乡野山间,白云蓝天,院内鸟语花香,门外小桥流水,是多少城市人向往的田园生活。现代城市的钢筋水泥,让很多城市一族,有了逃离城市回归自然的美好愿望。近期西安 “暴涨”的房价,对很多人来说是一房难求,让很多像笔者这样即使贷款也付不起首付,又憧憬乡村田园生活的人,再次唤起了在秦岭山脚下置地建墅的想法。

但是,又不得不给大家提个醒、敲个钟——乡村别墅不是你想买就能买,也不是你想建就能建的。以下是笔者汇总的在乡村购买、自建别墅的种种限制以及可能存在的风险,供大家参考。

首先,用地限制,直接的讲就是合法的途径下几乎买不到。

依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及有关政策,对建别墅用的宅基地使用权转让,我国法律有严格的限制。需具备以下四个条件:一、转让人拥有二处以上的宅基地;二、转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;三受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;四、转让行为需征得集体经济组织同意。强调一点,以上条件应同时具备。

因此不同时具备上述条件建墅者,买宅基地建墅时一定要三思而后行。

其次,户籍限制,城镇户口对不起,“想说爱你不容易”。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)明确要求:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)指出:“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”。《国务院办公厅关于严格实行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)第二条第三款明确规定:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”。因此不具备上述条件的朋友们还是要谨慎行事,最好绕行,一旦出现相关的争议,就会面临众多的风险。

最后,购买风险,前一秒是你的,下一秒可能就要还回去 

这里通过一个十一年前在北京发生的案例,来说明存在的巨大风险 20077月,画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书,法院判决合同无效,要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款,李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰遂向市二中院上诉。

200712月,二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效,但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔,李玉兰可就赔偿问题另行主张。

另外,遇到政策性拆迁可能就会导致停建甚至被强迫拆除。由于没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

综上,乡野别墅虽然环境优美,亲近自然,价格优势明显,但是缺点更是显而易见,所以对于有意入手的朋友来说,还是要根据实际情况,认真考虑之后再做决定,想要增值保值的请绕行避免不必要的纠纷发生。

编辑:杨康   西北政法大学

专业:法学

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