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当大家说公房的时候是在说什么

文/cabet883亚洲城  成于天

    城市房地产市场尤其是北京上海等商品房价格动辄千万的一线城市,很多人选择购买价格相对更易接受的二手公房,因此了解公房的价格形成、交易限制及交易程序等相关法律规定显得十分必要。

公房是指产权归国家所有的单位福利性房产,即通常所说单位福利房,公房包括由房管机关直接管理的直管房与由全民所有制的机关团体和企事业单位自行管理自管公房。1998年之前,国家采取住房实物分配这种“暗补贴”形式解决机关、国有企事业单位的职工家庭住房问题。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(下称“决定”)开启了公房改革的闸门,1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(下称“通知”)中更是明确提出“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”的政策目标。此后,职工通过实物分配取得公房时代彻底结束,代之以通过出资购买的方式取得。在《决定》提出全面推行住房公积金制度的基础上,《通知》规定了城镇住房制度改革的基金本内容是“把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式”,明确了“职工购房资金来源主要有:职工工资,住房公积金,个人住房贷款,以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等”,表明国家对公房的取得转向“明补贴”。

一、公房的一级取得价存在以下三种可能

(一)标准价

标准价是是公房取得最低价格,又称“优惠价”,本质上是职工所在单位为职工负担部分房屋成本。在《通知》第四条第十九款 “售房价格要逐步从标准价过渡到成本价”的规定下,1999年住建部发布《关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》明确提出“2000年一律取消职工购买住房折扣”,至此,标准价成为历史。

(二)成本价

成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(小区级非营业性配套公建费是否列入成本由各地自行确定)、管理费、贷款利息和税金等7项因素。

(三)市场价

职工以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场流转流转环节除法定税费外不存在任何应交未交的其他法定费用,其税后流转收入归个人所有。

二、公房产权区分

(一)职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房,一般住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配。

      (二)职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。

     (三)职工以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场,按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。

三、公房出售

为规范已购公有住房和经济适用住房的上市出售活动,促进房地产市场的发展和存量住房的流通,满足居民改善居住条件的需要,根据《通知》及有关规定,建设部1999年发布《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》,对公房和经济适用住房的买卖进行了原则上规范:肯定了已取得合法产权证书的已购公有住房可以上市出售;限制房价未缴足、超出法定标准占用住房面积、公款超标装修、拆迁房屋、产权争议、擅自改变房屋使用性质等违反法律法规规定的公房出售并制定了相关罚则。

具体到西安市,《陕西省人民政府关于放开已购公有住房和经济适用住房进入二级市场交易有关问题的通知》、《西安市公有住房出售管理办法》等地方性规章对相关中央法规和部门规章进行了合理得地方化。

    

编辑:成于天  西北大学

专业:金融学

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