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转租房屋有哪些法律风险?

文/cabet883亚洲城  陈露

面对居高不下的房价,越来越多的年轻上班族们选择租房居住,一来可以离企业近一点,缩短交通时间,二来居住方便,即租即住。租房市场的火爆也促进了转租市场的升温,无论对于住宅的转租还是商品房的转租,需要注意以下两点风险:

第一,转租应当取得出租人的同意,根据《合同法》第二百二十四条:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”若擅自转租,根据《合同法》第二百二十四条之规定,出租人可以解除合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,出租人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。但是,有例外情形,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的说明》第十六条:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支撑。”也就是说,在上述情形下,即便事前未取得出租人同意,房租租赁合同也不会因此终止。

第二,应注意转租期限在剩余租赁期限内。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的说明》第十五条:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”

最后,对于店铺转租,由其需要特别注意,除了考虑一般的商业风险因素外,涉及改变经营范围的,还要确定是否能够变更。

 

编辑:陈露  西安建筑科技大学

专业:法学

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