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关于商品房买卖合同纠纷在实行阶段的问题研究

文/cabet883亚洲城  赵洋洋

关于商品房买卖合同纠纷在实行阶段,开发商、银行、债权人三者之间优先权的法律关系,笔者通过一个案例来阐述:

案情:原告A地产与被告张三于2010年1月1日签订商品房买卖合同,购买原告位于西安市某住宅,总房款100万,首付20后,其余80万以银行按揭贷款的方式支付。合同签订后,被告支付了首期购房款,原告以提供担保的方式(阶段性保证)协助张三向招商银行办理了按揭,之后因被告逾期偿还贷款,A地产于2014年1月1日向招商银行履行了担保责任,还款合计6万元整,根据A地产与张三之前签订的《商品房买卖合同》约定“因张三逾期偿还贷款导致A地产承担担保责任的,A地产有权解除合同,请求支付违约金”。现A地产起诉到法院要求:(1)解除合同;(2)返还房屋;(3)支付违约金若干;另查明,张三因另案经济纠纷败诉,该房屋在A地产请求解除合同前被债权人申请预查封。

现大家来讨论下法院实行房屋时,开放商、银行、债权人的清偿顺序。

 

 一、关于预查封、预抵押的概念辨析

(一)预查封:是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被实行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院实行和国土资源房地产管理部门协助实行若干问题的通知》第十八条规定:“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日,人民法院未办理预查封续封手续的,预查封的效力消灭。”

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院实行和国土资源房地产管理部门协助实行若干问题的通知》第十五条:“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:

(一)作为被实行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;

(二)被实行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;

(三)被实行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”

(二)预抵押:指的是抵押权的预告登记。《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”

根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定:“以预购商品房抵押的,登记机关应当在抵押合同上记载,抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。因此抵押权的预告登记权利人对于登记物不享有物权,而仅仅享有未来取得物权的请求权。

二、法院实行房屋,开放商、银行、债权人的清偿顺序

   (一)预查封、预抵押的效力优先问题

预告抵押登记与预查封竞存的情形下,核心的问题仍然是预告抵押登记能否排除预查封,预告抵押登记的权利人能否主张优先受偿权以及在什么条件下可以主张优先受偿权。如前所述,预告抵押登记有别于抵押权登记,只有预告抵押登记转为正式抵押登记(抵押权设立登记)后,预告抵押登记的权利人才有权主张优先受偿权。仅办理预告抵押登记的权利人不享有优先受偿权。另外,前文已说明,预查封的效力等同于正式查封。所以,在同一个房屋上同时设定了“预抵押”和“预查封”的,预查封的实现顺序要优先于预抵押。

(二)在开发商请求解除合同,要求返还房屋时,该房屋已被债权人申请查封或预查封,此时的开发商该如何维护自己的权利?

《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力,未经登记,不发生效力,法律另有规定的除外。”由此可知不动产物权的变动是登记生效的,开发商和买受人签订《商品房买卖合同》后,房屋的所有权仍然属于开发商,《商品房买卖合同》的约定仅具有债法上的效力。所以,当买受人违约,开发商提起诉讼,法院判决解除《商品房买卖合同》后,买受人就应当返还房屋。而此时,所有权属于开发商的房屋,却被买受人的债权人查封,也就产生了实行标的物的错误。

根据《民事诉讼法》第二百二十七条:“实行过程中,案外人对实行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的实行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”

因此,开放商可依照《民事诉讼法》及相关法律规定向人民法院实行部门提出异议,异议成立的,则会中止实行;异议不成立的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼,即实行异议之诉。

编辑:赵洋洋  兰州财经大学

专业:法学

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