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简析房屋资金监管制度

文/cabet883亚洲城   安永

随着西安楼市的不断升温,与房屋有关的法律问题以及相关制度愈发的被大众关注,其中房屋资金监管制度作为一项保护房屋交易安全的制度,显得尤为重要,今天笔者分享一下房屋资金监管的相关制度,大家参考

一、资金监管的概念和分类

1. 概念:资金监管,(源自Escrow),又称为第三方监管。主要用于房地产交易。是指买卖双方的交易资金不直接通过经纪企业,而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转,该账户属于银行。当规定期限内购房者过户后,该资金将划转到原业主的账户下,否则将划转到购房者账户下,因此资金监管需要买卖双方都在监管银行开有账户,银行是资金的监管主体,从而保障了买卖双方的交易资金安全,维护了买卖双方的权益。类似网上交易平台如支付宝,财付通等支付平台。

2. 分类:结合全国范围,房屋资金监管主要分为商品房预售资金监管二手房资金监管。

1、商品房预售资金监管是指在本省行政区域内批准预售的商品房建设项目(含经适房、限价商品房)其预售资金必须全部纳入监管。预售资金包括购房人缴纳的首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

2、二手房资金监管是指在全省范围内已取得房屋所有权证(或不动产权证)进行二手房交易,必须实施交易资金监管,房地产经纪机构或经纪人员不得代收代管。

资金监管制度优势

1. 预防一房二卖风险

过往发生的一房二卖案例中,卖家会在你不知情的情况下,将房屋转卖给他人(已过户)若买房直接将购房款打给卖家,房屋由于过户完成,所有权已经变更到第三人名下,此时则买家需要用诉讼手段追回钱款。若通过资金监管进行购买房屋未发生过户时交易钱款仍然在监管账户,故出现此类情况,买家可以解约后直接退回钱款。

2规避房屋查封风险

房屋买卖过程中,虽然房屋核验程序能在一定程度上规避房屋的抵押、查封风险,但如果卖家还有民间借贷等其他个人债务,并且未在住建委和银行都没有备案,很难查询到。此时若卖家偿还不了债务房屋将面临被查封的风险。如果不进行资金监管,直接将首付款支付给卖家的话当卖家资不抵债,买家将会“钱房两失”。

3保证房屋交易顺利完成

对于卖家而资金监管的办理可以使卖家看到买家把房款划入监管账户,从而更放心地将房屋进行过户。同时确保买家有充足的资金支付房款,规避买家因资金不足而中断交易的风险,也避免了买家拖欠尾款的情况发生。

三、商品房预售资金监管的操作

1. 签订资金监管协议

房地产开发企业与开设预售资金监管账户的监管银行监管项目的工程监理企业三方就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容共同签订商品房预售资金监管协议,并提供监管项目的工程形象进度表、各阶段资金使用计划、工程预算清册、监管银行要求的其它资料等。同时我省也规定未签订商品房预售资金监管协议书、未设立预售资金监管账户的项目,房屋行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。

2. 预售资金使用:

房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时,应当向监管银行提出并提交监管项目工程监理企业出具的证明材料。要确保商品房预售资金在竣工备案前,只能用于支付本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和银行贷款。房地产开发企业可以在预收款中支取10%用于监管项目的管理、办公支出。

监管银行应当按照项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账,严格审核房地产开发企业资金使用申请,符合条件的,自申请之日起两个工作日内付款。

3. 预售资金使用情况监管

房地产开发企业应当每季度向监管项目所在地房屋行政主管部门报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。房屋行政主管部门应当对监管项目的预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用情况进行监督检查。监管银行应当将本银行监管的商品房预售资金有关资料留存备查。

编辑:安永   浙江财经大学硕士

专业:法学

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