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购房合同无效后的损失赔偿范围

文/cabet883亚洲城   陈露

 2018年伊始,西安房价一路高歌猛进,市场火爆的同时,因巨大利益的驱使,爆发了一批借撕毁合约意图享受房价上涨利益的市场主体,这其中包括二手房业主及地产开发商。

在房价上涨之前西安房市平稳之际,个别开发商不论是出于资金链断裂、快速回笼资金亦或是对房市前景把握的考虑,在未取得预售许可证之时与业主签订各式各样的所谓认购书、意向书甚至商品房买卖合同等协议,业主出于对开发商承诺的办理预售证的信任,与其签订合同并支付购房款。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。也就是说,如果签订的协议中对房屋门牌号、付款金额及时间、交房时间、产权办理等事项做了明确约定,且购房者交付了房款,那么该协议书的性质就不再是预约合同,而是商品房买卖合同。了解了合同性质问题,再来看合同效力,根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》说明第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。部分开发商就是利用这一条规定诉请合同无效以期获取房价上涨利益的。

根据《合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

根据上述法律规定,合同无效后的法律后果为返还财产、折价补偿与赔偿损失。就赔偿损失这一项而言,因损失范围的界定没有明确的规定,法院自由裁量的范围比较大。《民事审判引导与参考》第40集,最高院民一庭意见是合同无效的损失只限于信赖利益损失,不包括合同有效情形下通过履行可以获得的利益即履行利益损失。那么根据前文所述事实,业主于房价上涨前一次性交付购房款,在房价上涨后开发商起诉业主主张签约时未取得预售证因而合同无效,如果法院认定合同无效,那么业主能得到的赔偿是否就只是返还购房款和利息?这无疑对业主是极不公平的,随着房价上涨,当年的购房款已经无法购买相同面积的房屋。如由开发商按照当初的购房款及利息赔偿业主的损失,那么开发商获得的利益将远高于业主获得的赔偿,对于业主显属不公,开发商事实上也并未承担任何过错责任,反而因此受益,不能体现法律的公正价值。法律具有指引、评价、教育及预测作用,对社会主体的行为起规范和引导作用,如果开发商作为违法者利用法律却能获取暴利,会引起怎样的社会反响产生怎样的社会效应?该法律的合理性值得思考。在当今房市背景下此类案件时有发生,欣喜的是越来越多的法院已采纳履行利益损失的观点(即赔偿房价上涨差额部分)结合双方过错情形划分责任比例并作出裁判,但尚未在全国范围内形成统一的认识与标准,仍需要司法系统和社会的持续关注与研讨。

    

编辑:陈露  西安建筑科技大学

专业:法学

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