服务电话
律所动态
行业资讯

房屋租赁中“先抵押、后租赁”情形下的法律适

文/cabet883亚洲城 张晗冰

    针对“先押后租”的情形,《物权法》190条中开宗明义的进行了规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。但在最高人民法院出台的相关司法说明和规定中,对于“先押后租”情形却存在不同的理解。

相关的法律、法规和说明梳理:

法律、司法说明名称

内容

《中华人民共和国物权法》(2007年)

  第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已经出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的说明》2000年

第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自已承担。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的说明》(2009年)

第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支撑。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》(2015年)

第三十一条  承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被实行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支撑。

承租人与被实行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被实行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支撑。

《最高人民法院关于人民法院民事实行中拍卖、变卖财产的规定》(2005年)

第三十一条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权,因拍卖而消灭,拍卖所得价款,应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权,但当事人另有约定的除外。

拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

 

一、抵押权行使对租赁负担的绝对排除

从条文表述来看,《物权法》第一百九十条仅仅规定了承租人与抵押权人的关系,并未明示承租人和相关受让人的关系;

《担保法说明》进一步对承租人和受让人的关系做出了明确的表述,即“先押后租”情形下,除受让人同意,承租人不能再基于租赁合同向受让人主张权利;

《房屋租赁司法说明》从字面表述来看,是对《担保法说明》的继承和扩大,即因法院查封和抵押权人实现抵押权产生的物权变动,除受让人同意外,承租人无权向受让人主张继续承租。

由此可以得出:1、“先押后租”情形下,抵押权人实现抵押权时,抵押房屋上所有的权利负担归于消灭;

2、受让人对于其受让的抵押房屋无须受此前租赁合同的约束。

孔祥俊编著的《担保法及其司法说明的理解与适用》一书中对第六十六条的理解为:“抵押物上存在租赁关系毕竟是抵押物的一种负担,如果允许租赁关系可以对抗抵押权及其实现,必然影响抵押权实现时的抵押物价值。因此,在抵押权设定之后产生的租赁关系,抵押权优于租赁权,在抵押权实现时租赁权不受保护。”故,由此可以推断编者对于第六十六条的立法依据理解为:只要抵押物上存在权利负担,就一定会影响抵押物的价值。

二、“利益平衡”下的抵押权的行使

一般来说,抵押的目的在于扩大抵押权人的责任财产范围。抵押权人实现抵押权的目的在于从处分抵押物的价款中优先受偿,保全自身利益,本质上抵押权的行使和抵押房屋上存在权利负担没有必然联系,亦不存在直接冲突。笔者认为,抵押物上存在的权利负担并非一定导致抵押物价值的减损,相反还可能存在导致抵押物价值增加的情形,譬如资质,实力较强的承租人的承租行为可以提高该物业的知名度和社会认可度,进而增加该物业的商业价值(如:售价、租金)。

根据《拍卖、变卖财产的规定第三十一条第二款规定:拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”笔者认为该条规定对前述《物权法》及相关说明的内容作出了变通,“三十一条第二款”的规定更加侧重于各方利益的平衡,其核心在于租赁权是否对抵押权的实现产生了实质性的影响。《人民法院办理实行案件规范》第三百九十条第四百零四中规定对于拟拍卖的财产,人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。拍卖应当确定保留价,经过评估的拍卖财产,评估价即为第一次拍卖保留价。以评估价作为判断依据的,需区分以下情况:

1)附带租赁拍卖的保留价能够满足主债权的受偿时,则表明租赁对实现抵押权不存在影响;

2)附带租赁拍卖的保留价不能满足主债权的受偿、去除租赁负担拍卖能够满足时,则表明租赁对实现抵押权存在影响;

3)无论是否附带租赁拍卖,保留价均无法满足主债权的受偿,但因负担租赁对拍卖物价格存在影响,则仍应认为对实现抵押权存在影响。

因此《物权法》第一百九十条租赁关系不得对抗已登记的抵押权亦可以理解为:因存在租赁关系导致抵押权人实现抵押权时无人该房屋,或出价降低导致抵押人行使抵押权后不足以清偿抵押债权时,抵押权人有权要求在不负担租赁的情况下进行处分在此观点情境下,在抵押物负担租赁时的变价额足以清偿担保债权应当适用《合同法》第二百二十九之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”即在不影响抵押人实现抵押权目的的情形下,租赁关系应继续存续并由受让人承受。

三、小结

当前法律、说明中从“租赁合同对买受人不受约束”和“承租人无权要求买受人继续履行租赁合同”两个方面明确了先押后租情况下,抵押权实现绝对排除抵押房屋上负担的租赁即使《拍卖、变卖财产的规定》中提出了“拍卖标的物上的租赁不因拍卖而无效,对抵押权造成影响的由法院在拍卖前去除”,但因实行程序中规定适用的局限性,实践中在后设定的租赁权仍然难以得到有效保护。现有法律规定的条款对先押后租情况下的抵押权保护过于明确和绝对,使得裁判中依然很少能对抵押权的实现和租赁权的保护进行利益平衡。

编辑:张晗冰   西北政法大学

专业:法学


上一篇:破产管理人指定中“与本案有利害关系”如何认
下一篇:保健品市场乱象及相关法律监管问题
?
XML 地图 | Sitemap 地图