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土地或地上建筑之一办理抵押,另一项是否一并

文/cabet883亚洲城 李侠

    案例:2007年12月10日,国托企业与龙珠支行签订一份《抵押合同》,约定:国托企业将其名下的位于海口市滨海大道填海区的36414.02平方米土地(土地证号:海口市国用(2007)第009175号)及地上建筑物全部抵押给龙珠支行用于对上述借款的担保。2009年3月2日,双方到国土部门办理了海口市他项(2009)第0039号土地他项权利证明书。地上建筑物为在建项目,未到房产管理部门办理抵押登记手续,仅在土地他项权利证明书内注明抵押物为土地及地上建筑物。后因借款偿还问题起诉至海南省高级人民法院,法院经审理认为:物权法180条规定,正在建造的建筑物可以抵押。第187条规定,以本法第180条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案用于抵押的建筑物是在建工程,并未在房地产管理部门办理在建工程的抵押登记手续,仅在土地他项权利证明书内注明抵押物为土地及地上建筑物。因此抵押协议中涉及的地上建筑物抵押因未依法办理抵押登记,抵押权未设立,龙珠支行对该土地上的建筑物不享有优先受偿权,并据此予以判决。   

龙珠支行不服一审判决,最高人民法院提起上诉,请求改判龙珠支行对国托企业名下坐落于海口市滨海大道填海区的36414.02平方米土地使用权(土地证号:海口市国用(2007)第009175号)及地上建筑物在确定的债权范围内享有优先受偿权。经法院审理认为:中行龙珠支行即使未办理地上建筑物抵押登记,但其已依法办理了土地抵押登记手续,可依据物权法第一百八十二条的规定,将该土地的抵押效力及于地上建筑物。在房地产抵押权设立的实践中,如何协调土地使用权抵押和地上建筑物之间的关系,我国物权法施行前的相关法律规定并不明确。为此,物权法第一百八十二条第一款规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押”。该条第二款进一步明确规定:“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”该规定遵循了房地产交易中“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则,其立法旨意在于重申房地一体的原则,防止引发抵押权实现时的困境,使债权人的利益受到损害。另外,从市场交易的风险防范角度来看,物权法已经确立了房地应一并抵押的原则,并明确规定土地或者地上建筑物未一并抵押的也视为一并抵押,参与或从事房地产抵押实践的市场主体应当知悉该规定。其在设立土地抵押权时,对该土地上的建筑物是否已设定抵押权负有注意义务,并应积极向登记机关进行查询,以避免出现风险,反之亦然。市场主体如果因未尽到上述注意义务而遭受风险,则该损失应由其自行负担。据此判决龙珠支行亦应就本案享有的债权依法对案涉地上建筑物享有优先受偿权。

根据法律规定和上述判例,国有土地使用权及地上建筑物的抵押登记,遵循房地产交易中“房随地走”、“地随房走”原则,即房地一体,房地应一并抵押,未依照规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。综上,国有土地使用权或地上建筑物之一项办理抵押登记,视为两者一并抵押,抵押权人对另一项仍享有优先受偿权。值得注意的是,因建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产抵押权人对于新增建筑物所得的价款无权优先受偿

编辑:李侠  西北政法大学

专业:法学

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