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浅析《物权法》182条之房地分别抵押的效力认定

文/cabet883亚洲城  安永

物权法》第182规定 “以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押,即所谓 “房地一体之原则,同时《担保法》第36《城市房地产管理法》第31等相关法律法规对此也有明确。但实践中笔者发现多数人对于房地单独抵押以及地分别抵押的效力问题具有一定疑惑,特以此文进行分析。

一、关于地上建筑物单独抵押的问题

以地上建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权也一并抵押。此规定与 “地随房走原则一致,但需要注意的是地随房走仅适用于国有土地上的房屋抵押,以及集体所有土地上的乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押根据《物权法》第183条的规定,乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押, 只有以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,才可以同时抵押其占用范围的建设用地使用权,故此处应注意对于抵押物范围的界定

二、关于建设用地使用权单独抵押的问题

根据《物权法》第180条第2款之规定,建设用地使用权可以设定抵押。审判实践中对此通常分为以下两种情形:

第一、根据《物权法》200条规定:建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。需要拍卖该建设用地使用权的,可以将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并拍卖,但拍卖新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。” 抵押人仅以建设用地使用权抵押,而在抵押权生效时该建设用地上尚无可以抵押的建筑物或其他附着物的,则抵押权效力不及于新增的地上建筑物或附着物。

第二、若抵押建设用地使用权时,地上建筑物已经存在,则应当将地上建筑物一并抵押。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条第1款规定:土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。在设定建设用地使用权抵押时存在地上建筑物,而抵押人对于建设用地使用权范围内地上建筑物没有抵押的,则根据本条第2款的规定,未抵押的地上建筑物视为一并抵押。

三、关于房、地分别抵押时的问题

关于房、地分别抵押时的效力问题,目前审判实践中主要有以下三种观点:第一,分别设立的两个抵押权均违反"房随地走、地随房走"双向统一原则,故应认定两个抵押权均无效。第二种意见认为,因土地使用权抵押设定并登记在先,依法律规定,地上建筑物已视为一并抵押,不能再为此设定抵押,故以地上建筑物设定的抵押权无效。第三种意见认为,应根据担保法第42条第2款关于"一并抵押"之规定,将土地使用权和房屋所有权说明为在一个集合体设定抵押,故该集合体上先后设定了两个抵押权,构成一物两押,两个抵押权皆应认定为有效,并按照登记先后顺位实行抵押权。

从实践上而言,当事人在两个抵押合同中分别以建设用地使用权或者建筑物所有权进行抵押时,不仅在评估作价时分别作价,同时在登记时亦是分别登记,可以表明当事人不仅具有将建设用地使用权和建筑物所有权分别抵押的合意,而且已经通过登记方式予以公示,故可认定两个抵押皆为有效。

从法理上而言,"房随地走、地随房走"双向统一原则所强制的对象并非抵押权的设定,而是抵押权的实行,即允许分别设定抵押权,但在实现抵押权时,应就两项抵押财产分别拍卖、分别受偿,但应确保拍卖人为同一人,以使房地两个权利的最终取得者为同一人,确保实行抵押权时房产所有权与土地使用权转移的同时性和权利最终归属主体的同一性。

综上,对于房、地分别抵押的效力而言,应认定两个抵押合同和抵押权登记均有效,而在实行抵押权时,应就土地使用权和房屋所有权分别估价后一并处分。

编辑:安永   浙江财经大学硕士

专业:法学

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