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浅析居间合同中的“跳单”行为

文/cabet883亚洲城 安永

居间活动,在经济生活领域居间通常又被人称作中介虽然《合同法》第二十三章专门对居间合同加以规定,明确了其相关法律,但实践中围绕居间纠纷产生的问题仍有很多,例如对于当前房地产交易中频繁出现的“跳单”现象的认定、处理具有较大争议,笔者特将此加以分析。

一、“跳单”行为的定义及认定标准

居间合同的形式多样,如《居间协议》、《看房协议书》、《独家代理协议》、《中介协议》等,只要符合居间方向委托方报告订立合同的机会,或者提供订立合同的媒介服务的特征,则均为《合同法》上居间合同的性质。居间方促成合同成立的,委托方应当按约支付报酬。而所谓“跳单”,亦称为“跳中介”,是指买受人或出卖人已经与中介(企业)签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议,中介企业已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务,买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务,跳过中介而私自签订买卖合同的行为。其本质是一种侵害居间方合法报酬权利的行为。

目前在审判实践中,对于“跳单”行为,法院通常会进行否定以保护居间方的合理收益权利,但同时也会结合居间方的义务及履行情况进行综合判断。

二、居间活动中居间方履行义务的认定标准

一般劳务活动不同,居间行为并不只是提供信息供给服务或是传统的接受委托的指示完成劳务,其实质上通过居间方提供的信息匹配结果获取报酬。在居间活动中居间方提供的信息并非仅是供给性信息,实际上更具有较大程度的匹配意义,这是居间活动特有的收益模式,也是居间服务的意义所在。例如委托利用居间信息进行缔约,便导致报酬支付条件成立,若委托利用居间方提供居间信息来完成缔约的义务,则即便居间失败,居间方以此为由主张赔偿损失。

在审判实践中,委托方经常以居间方仅带领其看房、签署协议,而并未享有居间方的其他服务为由提出抗辩,认为居间方没有完成居间义务,法院对此也有不同的认定。但在笔者看来,事实上只要委托方是基于居间信息完成缔约,提供居间信息与完成缔约之间构成因果联系,就足以认定为“促成缔约”,而通常带领看房正是居间提供信息服务的典型性标志。故委托方一旦选择了由居间方带领看房,即表示实际接受了居间服务,双方应当受到居间法律关系之约束,如委托方利用居间方供给的交易信息完成了缔约就应当视为居间工作产生了匹配成果,居间报酬支付条件也就随之成立。此外,委托方常以居间方具有不规范操作为由来终止居间关系,但其又在之后一定期间内仍然利用该居间方提供的信息完成缔约。此种情形下,虽然居间方履行过程中有一定瑕疵,但委托方可以通过违约责任制度来主张其权益,该行为并不妨碍居间方在委托方实际利用了其提供信息并完成缔约后主张支付报酬的权利。

编辑:安永   浙江财经大学硕士

专业:法学

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