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承租人优先购买权之权利救济

文/cabet883亚洲城 韩英英

所谓承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时,承租人得以同等条件下优先于他人而购买的权利。在出租人出卖承租人所租赁房屋时,需提前通知承租人,承租人放弃优先购买权的情形下,出租人才能将房屋卖给第三人。但现实生活中,出租人往往并不会提前将房屋买卖的消息告知承租人,承租人优先购买权受到侵害的现象屡见不鲜。那承租人优先购买权被侵害之后该如何救济呢?是否可以要求法院起诉确认出租人与第三人的买卖合同无效并要求法院判决出租人与自己重新缔结房屋买卖合同?

关于承租人是否可以法院确认出租人与第三人的买卖合同无效,这一问题的关键在于承租人优先购买权的权利性质。在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》中明确将承租人的优先购买权作为一般债权来保护,这也就意味着如果出租人与第三人在签订房屋买卖合同之后已经完成了物权的变更,根据物权优先债权理论,承租人不能以侵犯优先购买权为由请求法院确认出租人与第三人签订的买卖合同无效。此种情形下,承租人可以出租人违约为由要求其承担违约责任。此种情形下,也就不存在要求法院判决出租人与自己重新缔结房屋买卖合同的问题。

如果出租人与第三人尚未完成物权变更登记,承租人可以向法院请求确认出租人与第三人签订的买卖合同无效。但是根据民事缔约自由理论,法院不会强制出租人与承租人强制缔约买卖合同。

 

编辑:韩英英   海南大学

专业:法学

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