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浅谈商品房认购协议的效力

文/cabet883亚洲城 宋清艳

在购买商品房的过程中,购房者在签订正式的购房合同之前,往往会先签订认购协议。签了认购协议后,开发商就会将业主看中的房子给留着,不会再出售给第三方,业主在规定的时间里要付清首付款。认购协议和真正的购房合同并不一样,对于购房者来说,这种方式能够保存部分的申购资金,购买一套理想的房子,所以,在没有深入思考和仔细查看其内容的情况下就草草签字,然而,这些类型的协议能够得到法律的保护吗?还要根据具体情况分析。

一、商品房认购协议和商品房买卖合同的区别

商品房认购协议相对于本约即正式商品房买卖合同是一个预约,其是对将来签订正式商品房买卖合同相关事宜的约定。其主要条款一般包括:1、买卖双方当事人的基本情况;2、房屋的基本情况,比如房屋坐落,面积等;3、房屋价款的计算;4、认购金或定金;5、签署正式买卖合同的期限。认购协议中当事人所负的是诚信协商义务,即购房者仅能依据认购协议请求对方诚信谈判,履行订立本约(即正式商品房买卖合同)的义务,不得直接就本约内容请求履行。

而商品房买卖合同的主要条款除了前三项与认购协议相同之外,还应具体约定以下内容:1、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;2、商品房交付使用条件及日期;3、商品房供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础没施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;4、公共配套建筑的产权归属;5、面积差异的处理方式;6、办理产权登记有关事宜;由此可见商品房买卖合同是对买卖双方的权利义务的具体全面的约定,购房者可直接依据商品房买卖合同请求对方履行交付房屋、办理产权登记等义务。

二、商品房认购协议和商品房买卖合同的联系

但是在实践中,往往存在名为认购协议,实为商品房买卖合同的情况,如果合同当事人双方签订的认购协议具备了商品房买卖合同的主要内容,且房地产开发商收受了购房者交付的部分房款,应当认定该认购协议具有购房合同的效力。这是因为,在商品房认购协议具备商品房买卖合同主要内容的前提下,应当认为合同已经成立;如果开发商收取了购房款,则更说明双方当事人已经开始履行他们之间所达成的协议了。所以,应当把商品房认购协议看成是一种已经成立的协议,否则,收取购房款就没有合法的依据。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》第5条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的购房合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为购房合同。该条司法说明实际是将认购协议已经实际履行或者部分履行的情况下,为了促成交易的顺利实现,达到固定交易机会的目的,保护交易安全,将预约直接赋予本约的效力,从而该预约获得了强制实际履行的效力,违反该预约的行为视为违反本约。该司法说明也同时表明,虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同,但订立书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容,并且卖房人收受了购房款,就应当将商品房认购协议视为购房合同。

三、商品房认购协议的效力

综上所述,在实践中一般存在两种情况:

第一种情况,形式和实质内容都为商品房认购协议的情况,即合同双方仅对将来签订正式商品房买卖合同相关事宜做出了明确约定,购房人并未实际交付购房款,只是约定购房者需在指定期限内与开发商签署正式合同,约定开发商在指定期限内不得将此房转卖他人、加价等。如果开发商违约,购房者仅可依据认购协议要求开发商履行签署正式合同的义务,交纳的认购金是否可退要看看双方约定。并且购房者可能承担房屋已被善意第三人合法取得导致对方开发商履行合同的风险。

第二种情况,形式为认购协议书,实际购房人已经交纳部分购房款,并且双方签订的认购协议具备了商品房买卖合同的主要内容,应当认定该认购协议具有购房合同的效力。不过这种情况有一个前提,即双方签订的合同合法有效。因为实践中很多案例显示,购房者在开发商未取得商品房预售许可证时就签订协议,交付了部分购房款,在这种情形下,即使认购协议被认定为具有购房合同的效力,也很可能因开发商未取得商品房预售许可证而将双方签订的认购协议认定为无效合同。

 

编辑:宋清艳   西南政法大学硕士

专业:法学

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