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这些告诉你,小产权房千万不能买

文/cabet883亚洲城  李雅洁

   小产权房不是一个法律上的概念,而是一个约定俗成的称呼。什么是小产权房呢?简而言之,就是指农民在集体所有的土地上建的房子,即“宅基地”上建的房子,只属于该村的集体所有者,外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。该类房是没有国家发放的土地使用证、预售许可证、购房合同在国土房管局不会给予备案的,因此也拿不到正式的房产证,并不构成真正法律意义上的产权,即小产权房只有使用权,没有所有权。根据中华人民共和国土地管理法的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。

       那么小产权房为什么一直有人购买呢?

       中国许多大中城市高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡,若干大城市的房价长期快速上长,远远超出了一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购房群。但小产权房不是商品房,小产权房的购买者不能得到法律的有限保护,反而构成违法,事实上国家也是禁止这种行为的。《土地管理条例》第六十五条第三、四款,禁止在集体的土地上开发建设商品房。禁止村民将宅基地上的住宅向城镇居民出售;禁止城镇居民购买农村宅基地。《国务院厅关于严格实行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发〔200771号,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房。依照法律规定,小产权房未经过土地管理部门批准而使用集体土地的涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的涉嫌违法建设;小产权房没有取得商品房销售许可证,因而不能办理《中华人民共和国房屋权证书》。     小产权房存在的法律风险有:1、属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性。2、小产权房没有取得国家颁发的房屋产权证书,不能合法设定房屋抵押权,不具有房屋权,不能办理房屋过户手续,不能进行二手房交易。3、如果遇到国家征地或或拆迁的情形,购房者的利益很难得到法律的有效保护。4、小产权房购房合同属于违法,应当认定无效。5、购买小产权房无法办理贷款,只能一次性付款或者分期付款。6、小产权房的附属配套设施,如供水、供电、供气等,因不在国家规划之列也不能得到有效保护。

因此广大购房者购房应谨慎,避免购买小产权房给自己带来不必要的损失。

 

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